Die durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Coronapandemie erfolgten Schließungen insbesondere publikumsintensiver Gewerbeeinheiten und Läden führt seit nunmehr geraumer Zeit zu vielen Fragen.

In rechtlicher Hinsicht besteht insbesondere im Gewerberaum-Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter die Unsicherheit, ob der Mieter berechtigt ist eine geringere als die vertraglich vereinbarte Miete zu bezahlen.

Die in jüngster Zeit zur Kenntnis zu nehmenden Urteile haben insofern nicht dazu beigetragen, Rechtssicherheit zu schaffen. Von der Position, dass die coronabedingten Ladenschließungen weder ein Mietmangel noch Basis für eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) darstellen, bis hin zu der kompletten Gegenposition, dass beides der Fall sei, wird vieles von den Gerichten vertreten und entschieden.

Auch eine Gesetzesnovellierung zum Ende des vergangenen Jahres trägt bei genauerer Betrachtung nicht zur Beseitigung der Rechtsunsicherheit bei.

Nach dem am 31.12.2020 in Kraft getretenen Art. 240 § 7 EGBGB wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB schwerwiegend verändert hat, wenn die (Gerwerbe-)Räumlichkeiten infolge staatlicher Pandemie-Bekämpfungsmaßnahmen für den Mieter nicht oder nur erheblich eingeschränkt verwendbar sind.

Entgegen dem ersten Eindruck entfällt durch diese neue gesetzliche Regelung allerdings nicht eine Einzelfallprüfung, die bei der Prüfung der übrigen Voraussetzungen des § 313 BGB zur Verneinung einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann.

Der Mieter muss nämlich auch weiterhin gegenüber dem Gericht nachweisen, dass es für ihn unzumutbar ist, den Vertrag zu unveränderten Konditionen (insbesondere Miethöhe) fortzusetzen.

Ob aber eine Unzumutbarkeit vorliegt, ist beispielsweise auch danach zu bemessen, ob und inwiefern der Mieter staatliche Unterstützung (Coronahilfen, Kurzarbeitergeld, etc.) erhält, er gegebenenfalls „neue Geschäftsfelder“ erschlossen hat oder sich durch die Schließung Kosten erspart.

Zudem bleibt es dabei, dass das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB nach wie vor „letztes Mittel“ in der zivilrechtlichen „Prüfungsreihenfolge“ ist und die Frage, ob beispielsweise ein Mietmangel vorliegt, insofern vorrangig zu prüfen und zu beantworten wäre.

Liegt aber ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage vor, kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden. Was eine solche Vertragsanpassung konkret bedeutet, muss im Einzelfall auch daran gemessen werden, was für die Parteien zumutbar ist.

 

Zusammengefasst ist also festzuhalten:

Trotz der gesetzlichen Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB besteht erhebliche Rechtsunsicherheit, ob eine Reduzierung der Mietzahlungen (aufgrund Mietmangel oder Störung der Geschäftsgrundlage) verlangt werden kann.

Für Gewerberaummieter bedeutet das, mit dem „Pfund“ der Rechtsunsicherheit im Rahmen der Verhandlungen mit dem Vermieter zu wuchern, für deren Gewerberaum-Vermieter bedeutet es, auf dieses „Pfund“ in der Verhandlung mit dem Mieter vorbereitet zu sein und es zutreffend zu bewerten.

Sollte die Verhandlungen zwischen den Parteien einmal nicht von Erfolg gekrönt sind, ist darauf hinzuweisen, dass durch die ebenfalls neu eingefügte gesetzliche Regelung des § 44 ZPOEG gewerberaummietrechtliche Gerichtsverfahren von den Gerichten über die Anpassung der Mieter vorrangig und beschleunigt zu behandeln sind.

Gerne unterstützen wir Sie sowohl außergerichtlich beratend als auch bei der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Rechte. Bitte zögern Sie nicht uns anzusprechen.

Ihre Rechtsanwälte Dr. Weinelt & Collegen

Rechtsanwalt Markus Hampel