Corona-Virus: Auswirkungen auf Miet- und Pachtverhältnisse
Risiko Betriebsschließung
Wegen der Ausbreitung bzw. Eindämmung der Ausbreitung des Corona-Virus hat die Bundesregierung diverse Maßnahmen ergriffen, die z. B. dazu führten, dass Betriebe, Geschäftslokale, Gastronomiebetriebe, Hotels, etc. geschlossen werden müssen. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen in diesem Bereich mit erheblichen Umsatzeinbußen rechnen. Wenn ein Gewerbetreibender keinen Umsatz mehr erzielt, dann wird er auf kurz oder lang mangels vorhandenen Rücklagen auch seine Miete / Pacht nicht mehr bezahlen können.
Mandanten berichten uns, dass sich Mieter bereits an sie als Vermieter gewandt haben und anfragten, ob trotz Corona-Krise bei geschlossenen Betrieben die Miete weiter bezahlt werden müsse.
Trotz der Corona-Krise sind sowohl der Mieter als auch der Vermieter verpflichtet, ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen.
Pflichten des Mietvertrages
Der Vermieter erfüllt seine Verpflichtung dadurch, dass er dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewährt. Er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 BGB).
Nach unserer Auffassung gibt es in den mietrechtlichen Vorschriften für derart besondere Fälle einer erstmals auftretenden weltweiten Pandemie keine Ausnahmeregelungen.
Störung der Geschäftsgrundlage
Der Mieter dürfte auch keinen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB haben. Haben sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Es gibt aktuell durchaus Stimmen, die eine Veränderung der Umstände bei Fällen der höheren Gewalt sehen. Bei Betriebsausübungsverboten, wie aktuell bei den Gaststätten, könnten durchaus auch Argumente bestehen für ein Anpassungsrecht, etwa Minderungsrecht der Miete.
Auf diesen Umstand kann sich ein Mieter nach aktueller Rechtsprechung allerdings nicht berufen, wenn die veränderten Umstände in den Risikobereich des betroffenen Mieters selbst fallen, nämlich in sein Risiko betreffend der Nutzung und der Gewinnerzielung durch sein Mietobjekt.
Dieser Fall liegt dann vor, wenn ein Betrieb nicht aufgrund von behördlichen Auflagen geschlossen, werden muss, sondern nur Gäste/Kunden wegen der Pandemie ausbleiben, was wiederum zu Umsatzeinbußen führt.
Entwicklung der Rechtsprechung
Insgesamt bleibt die Entwicklung der Gesetzgebung und auch der Rechtsprechung zu diesem Komplex abzuwarten, ob gegebenenfalls bestehende Gesetze ergänzend ausgelegt werden wie erweiterte Kündigungsmöglichkeiten oder Rechtfertigungen der ausfallenden Miete.
Wir raten allen Mietern und Pächter, Vermietern und Verpächtern mit dem jeweiligen Vertragspartner in Kontakt zu treten, die finanziellen Möglichkeiten durchzusprechen um eigene Vereinbarungen zu treffen, etwa Stundungsvereinbarungen oder gegebenenfalls einvernehmliche Reduzierungen der Miete zu finden, solange die Krise andauert.
Ihre Rechtsanwaltskanzlei Dr. Weinelt & Collegen,
